Poucos atentam para o fato de que a assembléia geral é o momento onde os condôminos definem a sorte do condomínio, seja com relação aos aspectos financeiros, seja quanto aos problemas de maior ou menor gravidade, gerados dentro da comunidade condominial.
Tudo é decidido pela assembléia geral, ainda que de forma indireta quando esta delega poderes para o síndico ou para um determinado grupo de condôminos decidirem sobre alguma questão específica.
Entretanto, na prática, constatamos que apenas um número ínfimo de condôminos se interessa pelas discussões mantidas nas assembléias gerais e, um número ainda menor, comparece efetivamente nas reuniões. E o que mais surpreende quanto a esse desinteresse, é que na maioria dos casos, estamos tratando de uma assembléia que acontece uma única vez por ano. Apenas em casos específicos há a convocação extraordinária de assembléia para tratar de algum tema específico e/ou emergencial.
Não nos parece nada razoável ou racional deixar de dedicar duas ou três horas do ano para acompanhar o destino do condomínio e assim, tomar as rédeas do destino do seu patrimônio. Tantos anos para conquistar um imóvel que, por negligência de seus proprietários, muitas vezes acaba sendo corroído por falta de conservação e manutenção da edificação e das instalações do condomínio, ou por outro lado, torna-se um ambiente de constante conflito exatamente pelo distanciamento que existe entre os moradores de uma comunidade condominial.
Conheça algumas questões que o Código Civil determina que sejam tratadas pelas assembléias gerais:
1. Fixação da multa, quando não apontada na convenção de condomínio, para os condôminos que realizarem obras que comprometam a segurança da edificação; para aqueles que alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; aos condôminos que derem às suas partes, destinação diversa àquela da edificação ou ainda, que a utilizem de maneira prejudicial ao sossego, salubridade, segurança dos possuidores e aos bons costumes. Essa multa será fixada por no mínimo dois terços dos condôminos restantes e não poderá ser superior a 5 (cinco) vezes o valor das contribuições mensais do rateio das despesas condominiais (artigo 1336, § 2º, do CC).
2. A aplicação da multa prevista no artigo 1337 ao condômino que reiteradamente não cumpre suas obrigações bem como, nos termos do respectivo parágrafo único, ao condômino ou possuidor considerado antissocial por gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores.
3. Nas hipóteses (raras é verdade) em que a convenção de condomínio autoriza a alienação de parte acessória de sua unidade autônoma a terceiro (não-condômino), como o aluguel de vagas de garagem para pessoas que não moram no edifício, a assembléia geral poderá vetar essa alienação se assim ficar decidido por, no mínimo, um quarto da assembléia convocada para essa finalidade.
4. Nas assembléias gerais deliberam-se ainda todas as benfeitorias que se pretendem levar a efeito no condomínio, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabendo para cada qual, respeitar os respectivos quoruns.
5. As eleições de síndico e do conselho também ocorrem nas assembléias gerais, assim como, a destituição do síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1349).
6. Deliberação sobre orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Quando for o caso, também poderá ser deliberada a eleição do síndico, subsíndico e conselho.
7. Alteração da convenção de condomínio, respeitado o quórum especial de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Apesar de não recomendável, usualmente as deliberações tiradas das assembléias são anotadas pelo secretário indicado pelo presidente da assembléia e, posteriormente, encaminha-se a respectiva ata. A meu ver, melhor seria se ao final da assembléia, os participantes pudessem aprovar a ata lavrada no decorrer dos trabalhos, de modo a que já fossem encaminhadas a todos os condôminos.
Vale destacar um detalhe importante, mas crucial, sob o ponto de vista formal: a assembléia geral somente poderá deliberar se todos os condôminos tiverem sido convocados para a reunião, cabendo recomendar que a “ordem do dia” seja também clara e precisa, de modo a que os condôminos tenham pleno conhecimento das matérias que serão objeto de debates e deliberações.
(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)
Fonte: site casaeimoveis.uol.com.br
Tire suas dúvidas
Sou inquilino. Posso participar das assembléias?
Sim. Para ter direito ao voto, é preciso uma procuração do proprietário da unidade. Caso o condômino-locador não compareça às reuniões, o inquilino poderá votar em questões envolvendo despesas ordinárias
Moro no térreo. Sou obrigado a pagar as despesas relacionadas ao elevador?
Sim. A preservação do elevador é de interesse geral, já que o seu mau estado de conservação acabaria depreciando o prédio e, por tabela, desvalorizando os próprios apartamentos. A convenção, porém, pode prever a dispensa de pagamentos desses moradores
Quem não paga as despesas do condomínio pode ser impedido de participar das assembléias e de usar água, luz e elevadores?
Não. Já existem outras punições para esse devedor. Ele fica sujeito a multa e é obrigado a pagar o débito com juros e correção monetária. Além disso, pode ser cobrado por meio da Justiça, tendo ainda de pagar outras despesas, como custos processuais e honorários de advogado
Estou inadimplente e o síndico afixou no prédio um aviso com o número do meu apartamento e algumas restrições. Isso é correto?
Não. Segundo o Código de Defesa do Consumidor (art. 42) "na cobrança de débitos, o inadimplente não será exposto ao ridículo nem será submetido a qualquer constrangimento ou ameaça". Essa pessoa tem direito a indenização por dano moral, podendo procurar o Juizado de Pequenas Causas ou a Justiça Comum
Por causa dos inadimplentes, o valor do condomínio subiu. O que posso fazer?
Nada. Quando há devedores, falta dinheiro para manter o condomínio e a saída é ratear as despesas
Quem pode ser o síndico do prédio?
Qualquer um dos condôminos ou uma pessoa estranha ao prédio, devendo ser eleito em uma assembléia convocada para esse fim e de acordo com o quórum estabelecido pela convenção. Um inquilino pode também ser síndico
Quais as funções básicas do síndico?
Administrar e cuidar das questões que sejam de interesse comum, contratar funcionários, exigir o cumprimento das normas e daquilo que for decidido pelas assembléias.
É o síndico quem representa o condomínio em questões judiciais
Quanto o síndico ganha para exercer as suas funções?
Depende do que diz a convenção. Em muitos casos, ele pode ser dispensado de pagar as despesas do condomínio.
Esse trabalho não pode atrair pessoas interessadas em ser síndico só para se beneficiar do cargo?
Sim. Principalmente porque o síndico é quem lida com as finanças do prédio e é quem tem grande influência com as empresas que mantêm relações com o condomínio
Como saber se as finanças estão em ordem?
Analisando o balancete mensal do edifício e avaliando o que foi arrecadado e o que foi gasto. Por meio dele, você descobre quanto ganha cada funcionário, se o saldo bancário do prédio está negativo, se há muitos inadimplentes, o valor das contas de água, energia.
Tenho problemas com o meu vizinho. Posso acionar o síndico?
Não. É você que tem de resolver a questão porque o problema envolve a sua propriedade exclusiva, que é o seu apartamento. Mas se ocorrer um problema em áreas comuns do prédio salões, jardins, piscinas, elevadores, terraços etc. caberá ao síndico solucioná-lo e você tem o direito de exigir a sua presença
Meu filho tem uma moto e a está colocando no mesmo boxe destinado ao meu carro. O síndico já pediu para retirá-la. Ele tem razão?
Sim. A colocação de mais de um veículo na mesma vaga (mesmo que seja uma moto) só é permitida quando a convenção autorizar
Um apartamento do andar superior tem um vazamento que está causando umidade no teto da minha sala. Conversei com o vizinho e ele me disse que o problema tem de ser resolvido pelo síndico
Se o vazamento é de um encanamento interno do apartamento do vizinho, o problema é dele e é ele quem deve fazer as reparações. O síndico só é responsável quando algum vazamento ou infiltração tiver origem em área de uso comum, como, por exemplo, no telhado do edifício, ou nos casos em que estiverem envolvidos interesses de outros condôminos ou de todo o prédio
Conversei com o vizinho e ele se recusou a resolver o problema. O que fazer?
Você pode se dirigir ao Juizado de Pequenas Causas e apresentar uma reclamação contra ele, pedindo o conserto do vazamento e a indenização pelo dano que você estiver sofrendo
Se meu carro for furtado da garagem, o condomínio é responsável?
Se o prédio tiver porteiro ou vigia que controle entrada e saída de veículos, sim
Minha filha dá aulas de ingês particulares. Ela pode fazer isso?
Sim. Desde que o número de alunos não perturbe a disciplina do prédio. Da mesma forma, médicos, advogados e psicólogos podem receber pessoas em seus apartamentos. Só não podem colocar placa indicativa de sua profissão
O imóvel pode ser penhorado para pagar o condomínio?
Sim, ainda que seja o bem de família (único imóvel que a pessoa possui)
Fonte: site igf.com.br
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